משקיעי הנדל"ן כבר לא יחזרו לישראל

על מנת להפחית את כמות המשקיעים בשוק הנדל"ן הכפילה הממשלה בשנת 2015 את מס הרכישה עבור דירה שנייה לרמה של 8 אחוז, וכן הגתה באוגוסט 2016 את חוק ריבוי נכסים, המטיל מיסים נוספים על בעלי 3 דירות ומעלה – חוק שבג"צ בסופו של דבר ביטל.

צעדי הממשלה בהיבט דיכוי הביקוש הצליחו, ולמרות שהמטרה - ירידת מחירי הנדל"ן – לא התממשה, האמצעי – הקטנת מספר המשקיעים – עבד. אחוז המשקיעים ירד משמעותית למחצית ואף פחות ממה שהיה. אלא, שרבים לא נטשו לגמרי את התחום – אלא החליטו להעביר את השקעתם לנדל"ן בחו"ל.

השקעה בנדל"ן, לרוב נמשכת כמה שנים והיא אינה סחירה, ולכן על המשקיע להכניס למערך שיקוליו אלמנטים של שינויים ברגולציה, והחוקים האחרונים הוכיחו שהרגולציה בשוק בישראל פועלת שעות נוספות. לאחר השינויים במס הרכישה, חוק מס דירה שלישית היה המסמר האחרון בארונם של המשקיעים והבטיח שאלה כבר לא יחזרו. חוסר הוודאות השורר בימים אלה בענף הדיור, בראייה של המשקיע הישראלי, גורם לכך שהתשואות האפשריות אינן שוות את הסיכון.

התחושה הרווחת היא שהממשלה סימנה לעצמה כיעד להוריד את שיעור ההשתתפות המשקיעים. מטרה זו עלולה לגרום לתופעות לוואי אפשריות כמו גלגול הוצאות המיסוי של המשקיעים על שוכרי הדירות. כמו כן, הוצאת המשקיעים אינה מבטיחה בהכרח שמחירי הנדל"ן ירדו, זאת לאור הימנעות הממשלה מהורדת נטל המיסוי על רכישת דירות שמהווה 50 אחוז מעלות דירה ממוצעת בישראל.

המשקיעים, מצדם, מעדיפים להימנע מחוסר הוודאות ומתקלות עתידיות, והם מתרחקים משוק הנדל"ן המקומי לחו"ל - שם קיימת וודאות רגולטורית ומיסויית גבוהה יותר, והתשואות על השקעה בנדל"ן גבוהות יותר.

אם נתמקד בשוק המקומי במחוז תל אביב ובמחוז המרכז, נראה שהתשואות הממוצעות על השכרת נכס עומדות על  כ-3% בשנה, כאשר התשואה בגין עליית ערך הנדל"ן כבר אינה וודאית בשל החשש שהמחירים יתייצבו ואף יירדו, או לחילופין בשל גזרות המיסוי של הממשלה.

מאידך, במקומות אחרים בעולם, הנחשבים ליציבים ובעלי ביקושים גבוהים כמו ניו יורק, ניתן להגיע לשילוב של עליות ערך ריאליות ותשואה שוטפת אשר מעמידות את התשואות ברף גבוה.

נראה כי שינויי החקיקה בשנתיים האחרונות השיגו דבר אחד - המשקיעים לא יחזרו לישראל בטווח הנראה לעין. מחירי הדיור גבוהים והריבית על המשכנתא עלתה בצורה משמעותית, ביחס לעלייה בדמי השכירות. משכך, התשואה השוטפת של המשקיעים נשחקה.

במקביל, השוק המקומי הוא שוק קטן וריכוזי, עם משקיעים רבים וללא הזדמנויות טובות מספיק להשקעה. במקומות אחרים בעולם, כמו בארצות הברית, קיימות אינספור הזדמנויות ובהחלט ניתן לאתר השקעות אטרקטיביות ברמת המחירים הנוכחית.

נוסיף לכך את הסבירות הגבוהה שגזרות נוספות, נגד המשקיעים, ייכנסו לתוקף בשנים הקרובות, ואת חשש המשקיעים הזרים והתרחקותם מהשוק, נראה כי שוק השקעות הנדל"ן בארץ כבר לא יחזור למה שהיה.

נקודה נוספת היא חיזוק פיקוח הרשות לניירות ערך, בשנה האחרונה, על השקעות נדל"ן בחו"ל, באמצעות השקעה דרך תשקיף בהיתר הרשות. הפיקוח, שמטרתו להגן על המשקיע, מאפשר למשקיעי הנדל"ן הישראלים להשקיע בלב שקט יותר.

לסיכום, ניתן לומר כי הרפורמה של הממשלה האחרונה, במקביל לחיזוק הפיקוח על ידי הרשות, דחפה את משקיעי הנדל"ן הישראלים  והזרים החוצה משוק הנדל"ן הישראלי, והם ממש לא יזדרזו לחזור.

כותב הטור הוא עו"ד ניר אמזל, מבעלי חברת היזמות HAP INVESTMENT